Tilstandsrapport / Eierskifte

Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet i en moderne bolighandel. Etter at avhendingsloven ble endret i 2022 er det i praksis selgers ansvar å legge frem en grundig rapport som beskriver boligens faktiske tilstand. Hensikten er todelt: kjøper skal kunne ta en informert beslutning, og selger skal kunne dokumentere hva som faktisk ble opplyst om boligen. «Som den er»-forbehold har ikke lenger virkning i salg til forbruker, og det er derfor rapporten – ikke forbeholdet – som avgjør hva kjøper må regne med. En godt utført tilstandsrapport reduserer risikoen for tvist i etterkant, og er ofte avgjørende for hva slags pris boligen faktisk oppnår i markedet.

Vi utfører tilstandsrapporten etter NS 3600, som er den norske standarden for teknisk tilstandsanalyse av bolig. Det innebærer en systematisk gjennomgang av alle rom og konstruksjoner i boligen – fra grunnmur, drenering og krypkjeller, via bærende konstruksjoner, etasjeskiller og loft, til tak, fasader, vinduer og dører. Vi vurderer også de tekniske anleggene: elektrisk anlegg, varme, ventilasjon, vann, avløp og sanitær. Hver bygningsdel får en tilstandsgrad (TG0–TG3) basert på alder, slitasje, vedlikehold og avvik fra forventet referansenivå.

Våtrom er et eget kapittel i seg selv. Bad og vaskerom står for en uforholdsmessig stor andel av reklamasjonene etter boligkjøp, og vi bruker derfor ekstra tid her. Vi måler fukt i risikopunkter, vurderer fall til sluk, kontrollerer membran og overganger der det er mulig, og ser etter tegn til skjult lekkasje. På eldre bad uten dokumentasjon vil vi typisk anbefale en oppgradering eller sette TG3, fordi forventet brukstid er overskredet selv om badet ser pent ut.

I tillegg til selve befaringen går vi gjennom tilgjengelig dokumentasjon: tidligere takster, kvitteringer for utført arbeid, FDV-dokumentasjon, samsvarserklæringer fra elektriker og rørlegger, byggesaksdokumenter fra kommunen og eventuelle reklamasjoner. Vi sjekker også om bygningen samsvarer med det som er tinglyst og godkjent. Avvik mellom byggesak og faktisk bruk – for eksempel innredet kjeller eller loft som ikke er omsøkt – er en av de hyppigste kildene til konflikt etter salg.

Selve rapporten leveres digitalt i et format som megler og kjøper kjenner igjen, med bilder, tegninger og tydelige anbefalinger. Vi prioriterer et språk som er forståelig også for de som ikke er fagfolk. Der vi avdekker forhold som bør utbedres før salg, eller som krever videre undersøkelser, sier vi det tydelig. Målet er at både selger, kjøper, bank og megler skal kunne lese rapporten og forstå hva som faktisk gjelder for boligen – og hva som er normalt for byggeår og standard.